Vistoria de entrada e saída: o passo a passo completo

A vistoria de entrada define as regras do jogo. A de saída apenas confere o placar. Veja como executar as duas sem deixar brecha.

Em resumo

A vistoria de entrada precisa ser feita com o imóvel vazio, limpo e com energia ligada.
Percurso em ordem fixa evita esquecimento e facilita a comparação futura.
Medidores, chaves e controles são dados objetivos que resolvem disputas sozinhos.
A vistoria de saída é sempre uma comparação, nunca um documento independente.

Antes de ir: preparação que economiza uma segunda visita

Três condições precisam estar atendidas para a vistoria de entrada valer alguma coisa: imóvel vazio, imóvel limpo e energia ligada. Sem energia, não se testa tomada, chuveiro, campainha nem iluminação, e a vistoria fica pela metade.

Leve o checklist do tipo de imóvel, o contrato para conferir o que foi acordado sobre mobília e reformas, e, na vistoria de saída, o laudo de entrada. Confirme com o cliente quem estará presente: a assinatura no ato evita uma rodada de e-mails depois.

Reserve tempo realista. Um apartamento de dois dormitórios bem vistoriado leva de 60 a 90 minutos. Vistoria de 20 minutos é vistoria que vai gerar problema.

O percurso: uma ordem fixa para todos os imóveis

Percorra sempre na mesma sequência, independentemente do imóvel. Ordem fixa reduz esquecimento e faz com que dois vistoriadores diferentes produzam laudos comparáveis.

Fachada, entrada e área externa: portão, muro, jardim, calçada, número.
Hall e circulação: piso, parede, teto, iluminação, interfone.
Sala: piso, parede, teto, janelas, tomadas, interruptores, rodapé.
Dormitórios, um a um, na mesma ordem de itens da sala, mais armários.
Banheiros: box, cuba, vaso, chuveiro, torneiras, espelho, ventilação, ralo.
Cozinha: bancada, armários, ponto de gás, filtro, coifa, tomadas.
Área de serviço: tanque, ponto de máquina, escoamento, ventilação.
Sacada, quintal e áreas privativas externas.
Garagem, depósito e áreas de uso exclusivo.
Medidores, chaves, controles e itens entregues.

Em cada ambiente: o que registrar item a item

Para cada item, registre três informações: a condição, a evidência fotográfica e a observação que a foto não mostra. Cheiro de mofo, tomada sem energia e porta que raspa no chão são coisas que nenhuma imagem transmite.

Teste o que pode ser testado. Abrir todas as torneiras, acionar todas as descargas, ligar todos os interruptores e testar tomadas com um testador simples leva poucos minutos e evita a maior parte das reclamações da primeira semana de ocupação.

Abra armários, gavetas e o box. Olhe atrás da porta. Levante o tapete se houver. Os defeitos que geram disputa quase nunca estão no meio da parede: estão nos cantos, atrás dos móveis e dentro dos armários.

Medidores, chaves e itens contáveis

Fotografe a leitura de água, luz e gás com o número legível e o relógio identificável na mesma imagem. Registre a data. Essa é a informação que resolve, sem discussão, a cobrança de consumo de período anterior.

Conte e descreva as chaves: quantas de cada porta, chave de portão, controle de garagem, tag de acesso, chave de caixa de correio. Fotografe o conjunto inteiro sobre uma superfície lisa.

Se houver mobília ou eletrodomésticos, registre marca, modelo e estado de cada peça. Geladeira e fogão que ficam no imóvel viram problema recorrente quando entram no laudo como "mobiliado".

A vistoria de saída é uma comparação

Vá a campo com o laudo de entrada. Percorra na mesma ordem, item por item, e classifique cada um: igual, desgaste natural ou dano. Essa terceira coluna é o produto da vistoria de saída.

Fotografe novamente os mesmos ângulos da entrada. Duas fotos do mesmo ponto, em datas diferentes, são muito mais convincentes do que um parágrafo explicando a diferença.

Não decida sozinho o que é desgaste e o que é dano. Descreva o fato objetivamente e deixe a classificação contratual para a etapa seguinte, com as partes. O laudo que já chega com juízo de valor sobre culpa gera resistência imediata.

Quando o laudo de entrada está estruturado item a item em uma plataforma, a vistoria de saída pode ser feita sobre o mesmo checklist, com a condição anterior visível ao lado.

Fechamento: assinatura, cópia e prazo de contestação

Colha a assinatura das partes presentes no ato. Quando não for possível, envie o laudo no mesmo dia, por canal rastreável, e registre a data do envio.

Informe por escrito o prazo de contestação previsto no contrato. Um inquilino que sabe que tem cinco dias para apontar divergências tende a apontá-las agora, e não no fim do contrato.

Arquive o laudo em local recuperável por endereço e por contrato. Laudo que existe mas ninguém acha na hora da saída tem o mesmo valor prático de laudo que não existe.

O teste do arquivamento é simples: peça a alguém da equipe para achar o laudo de entrada de um endereço qualquer feito há dois anos. Se depender de saber em qual pasta foi salvo, o histórico não existe de fato.

Erros que aparecem em quase toda carteira

Vistoriar com o imóvel ainda mobiliado pelo antigo ocupante.
Aceitar fazer a vistoria sem energia ligada, prometendo "conferir depois".
Descrever ambientes em vez de itens.
Não fotografar medidores.
Fazer a saída sem o laudo de entrada em mãos.
Entregar o laudo dias depois da visita.

Perguntas frequentes

Quanto tempo dura uma vistoria de imóvel?

Um apartamento de dois dormitórios vazio leva de 60 a 90 minutos com registro item a item. Imóveis mobiliados, casas e imóveis com área externa levam mais. Vistorias muito rápidas quase sempre significam descrição genérica.

O inquilino precisa estar presente na vistoria?

Não é obrigatório, mas é altamente recomendável na entrada e na saída. A presença permite colher a assinatura no ato e resolve divergências na hora, quando ainda é possível olhar o item juntos.

E se o imóvel estiver sujo na vistoria de entrada?

Registre a condição de limpeza como parte do laudo, com fotos. Sujeira esconde defeitos e, se o contrato prevê entrega limpa, a ressalva no laudo é o que sustenta a exigência de limpeza antes da mudança.

Posso fazer a vistoria de saída sem o inquilino?

Pode, se o contrato permitir e as chaves já tiverem sido entregues. Nesse caso, o cuidado com o registro precisa ser ainda maior, porque não haverá assinatura da outra parte no ato, e o laudo deve ser enviado imediatamente com prazo para manifestação.